Спекулятивный налог. Налогообложение продажи объектов недвижимости в Германии

Спекулятивный налог может возникнуть в первую очередь при продаже земельных участков в соответствии с § 23 EStG. Однако, даже частная сделка по продаже ценных бумаг или акций, произведений искусства, ювелирных изделий, драгоценных металлов, книг или иностранной валюты также может подлежать налогу на прибыль.

В Германии прибыль от продажи земельного участка подлежит спекулятивному налогу, если этот участок был продан в течение 10 лет после его приобретения.
Десятилетний период исчисляется от даты покупки до даты продажи недвижимости. Важно то, что для освобождения от налога, этот период должен быть превышен по крайней мере на один день.

Налогообложение зданий и построек

В соответствии с § 23 EStG налогообложению подлежит прибыль от продажи всех зданий (домов, квартир или их частей, комнат) и их частей, которые были построены, расширены или пристроены в период владения, а также прибыль от продажи всех внешних сооружений (ограждений, дорог, площадей и укреплений), находящихся на земельном участке.

Можно сказать, что судьба построек разделяет судьбу земельного участка. Если земельный участок был продан в течение 10 лет с момента покупки, то спекулятивному налогу подлежит прибыль, полученная как за земельный участок, так и за продажу сооруженных на нём за время владения построек. Если прибыль от продажи земли не облагается налогом по истечении обозначенного срока владения, то и прибыль от продажи построек также освобождена от него.

Освобождение от налогообложения

От спекулятивного налога могут быть освобождены сделки купли-продажи объектов недвижимости, которые:

• в период между покупкой или сооружением объекта и его продажей были использованы исключительно в целях проживания владельца объекта, или
• в год продажи и в предыдущие два года были использованы исключительно в целях собственного проживания владельца объекта.

В первом случае налоговое законодательство исходит из непрерывного периода собственного использования. Перерыв в пользовании домом или квартирой в связи с необходимым ремонтом или реконструкцией как до, так и после собственного использования не оказывает влияния на налогообложение, если владелец может доказать его безусловное намерение на дальнейшее собственное проживание или на продажу объекта.

Во втором случае теоретически достаточно, если владелец использовал имущество, по крайней мере, один полный календарный год, один день в предыдущем году и один день в году продажи жилого помещения.

Прилегающий к зданию земельный участок также подлежит освобождению от налога, если этот участок соответствующим образом использовался в целях личного проживания и имеет обычный для прилегающей местности размер. Как правило, для садовых участков площадью до 1000м² не требуется дополнительных подтверждений.

Незастроенный земельный участок не может быть освобождён от налога даже в случае, если он использовался исключительно для собственного отдыха или если владелец, например, не смог реализовать запланированную постройку дома для проживания и вынужден продать.

Использование объектов недвижимости для личного проживания

Дом, часть дома или квартира могут использоваться в целях проживания, если они для этого предназначены и находятся в состоянии, позволяющем постоянное пребывание. Таким образом квартиры, которые предназначены только для временного проживания, например для отдыха, не служат для постоянного проживания. Пустые здания или квартиры также не соответствуют требованиям постоянного проживания.

Дом, часть дома или квартира используются в целях личного проживания, если их хозяин сам фактически использует эту жилплощадь для собственного проживания в одиночестве, со своей семьей или с его партнером. Здание, часть здания или квартира, которые сдаются в аренду третьим лицам или используются в профессиональных целях, например таких как работа по дому, не освобождены от налога. Даже только временно сданная в аренду, а в другое время использованная в собственных целях квартира не попадает под освобождение от налога.

Если часть дома или квартиры была предоставлена третьему лицу для проживания бесплатно, это не окажет влияния на освобождение от налога. Однако владелец в остальной части дома или квартиры должен вести самостоятельное домашнее хозяйство. Если же квартира или дом полностью предоставлены родственникам владельца или даже находящимся на законном иждивении владельца лицам (за исключением детей, за которых владелец получает семейное пособие) для проживания бесплатно, то этот объект не подлежит освобождению от налогообложения.

Если владелец проживает в собственном доме или квартире время от времени, но в остальное время этот дом или квартира находятся в его исключительном распоряжении, то этот объект недвижимости считается находящимся в постоянном использовании. Таким образом, можно даже пользоваться несколькими домами или квартирами, так как временные рамки использования не имеют конкретного значения.

Определение налогооблагаемой прибыли

Прибыль или убыток от частной сделки купли-продажи определяется в соответствии с § 23 EStG по последующей формуле:

сумма, полученная от продажи объекта
—           покупная цена объекта
—           затраты на постройку, расширение, дополнение здания
+          учтённая при налогообложении других доходов амортизация здания
—           прочие расходы.

Сумма, полученная от продажи объекта, включает в себя все, что владелец получает при продаже в виде денег или денежных эквивалентов.

Покупная цена включает в себя все издержки, которые владелец понес, чтобы приобрести объект и приготовить его для использования. Также к покупной цене относятся прочие расходы, связанные с покупкой объекта: расходы на объявления по покупке, маклерские сборы, нотариальные сборы, судебные издержки, налог на приобретение земельного участка и т.д..

Затраты на постройку здания включают в себя все расходы, связанные с постройкой здания от начала строительства до его завершения (например — разрешение на строительство, архитектурные и инженерные работы). Затраты на расширение или дополнения здания могут включать в себя, например, строительство дополнительного сооружения, этажа, увеличение площади.

Расходы по финансированию приобретения объекта представляют собой затраты в рамках налогообложения доходов от сдачи объекта в аренду или лизинг.

При продаже объекта, который частично использовался для собственного проживания и частично в других целях, прибыль возможно разделить пропорционально соотношению общих площадей.

Вопросы налогообложения физических лиц

Налогообложение физических лиц производится в виде подоходного налога. Налоговой базой является нетто-доход (прибыль) каждого физического лица от различных видов доходов в соответствующий календарный период.

Налоговые ставки подоходного налога имеют прогрессирующий характер. При налоговой базе до 8.004,00 евро в год доход не облагается налогом. При доходе от 8.004,00 евро до 52.882,00 евро ставка налога возрастает по прогрессивной шкале с 14% до 42%. При доходе выше 250.731,00 евро применяется максимальная налоговая ставка в размере 45%. В случае супругов, подающих совместную декларацию, налоговая база удваивается. Дополнительно взымается надбавка на солидарность в размере 5,5% от подоходного налога.

Налогообложение прибыли от продажи объектов недвижимости проводится не в период заключения сделки купли-продажи, а в период фактического поступления денежных средств (дата валютирования).

Если средства от продажи поступают в рассрочку в течение нескольких календарных лет, то налогооблагаемая прибыль возникает в тот период, в котором поступившие денежные средства в сумме превышают совокупные расходы на покупку, постройку  и т.д..

Если сумма прибылей от сделок купли-продажи недвижимости в календарный год не превышает 600 евро, то спекулятивный налог не взимается. Но в случае прибыли в размере 600 евро или более, эта прибыль полностью облагается налогом, а не только на сумма, превышающая 600 евро.

Убытки от сделок купли-продажи недвижимости могут быть компенсированы только прибылью от аналогичных сделок. Они не могут быть компенсированы доходами от другой деятельности физического лица.

Настоящая статья представляет собой общий обзор темы и не может заменить личную консультацию.
Если у вас возникнут дополнительные вопросы, будем рады возможности на них ответить.