Некоторые вопросы налогообложения дарения недвижимости

Старт / Недвижимость / Некоторые вопросы налогообложения дарения недвижимости

Часто возникает вопрос дарения объектов недвижимости близким при жизни для облегчения сложных бюрократических процедур, оформления или распределения наследства. В подобных случаях  рекомендуется заранее определить, возникает ли дополнительное налогообложение и в каком размере.

Дарение подлежит в  Германии налогу на дарение (или на наследование) в соответствии с § 1 ErbStG.  Налог возникает, если дарящий или получатель дарения в момент дарения проживает в Германии постоянно или проводит в Германии большую часть времени (неограниченная налоговая ответственность). Также налог возникает, если  дарящий или получатель дарения проживает за пределами Германии менее 5 лет, но имеет немецкое гражданство. Дарение недвижимости, находящейся на территории Германии, подлежит немецкому налогу независимо от места проживания её владельца или получателя дарения (ограниченная налоговая ответственность).

Пример: А. проживает за пределами Германии. Он планирует подарить его дочери Д., которая также проживает за пределами Германии, участок в Мюнхене и участок в Люксембурге. Д. имеет ограниченную налоговую ответственность в Германии. Немецкому налогообложению подлежит дарение недвижимости в Мюнхене.

Для определения налоговой базы законодательство предусматривает специальные методы оценки объектов недвижимости в зависимости от факта их застройки и типа пользования. Квартиры/кондоминиумы, одноквартирные и двухквартирные дома, находящиеся на территории Германии, оцениваются в первую очередь методом сравнения цен.

Этот метод учитывает сравнительные цены объектов недвижимости, которые подобны подаренному объекту. Основой является база данных, предоставленная специальным строительным комитетом экспертизы. В некоторых случаях налоговые органы могут использовать их собственную базу данных для определения налоговой стоимости. Если сравнительные данные невозможны, то оценка проводится в рамках специальной экспертизы.

Если подобные объекты сданы в аренду, то их стоимость на 10% освобождена от налога. Простой квартиры во время смены арендаторов или ремонта не влияет на освобождение от налога.

Например: А. дарит своей подруге квартиру в Берлине, которая сдана в аренду. Налоговая стоимость квартиры определенна на 100.000,00 евро. Так как квартира сдана в аренду, то налоговая база составляет (100.000 евро – 10.000 евро =) 90.000 евро.

Само налоговое бремя зависит от степени родства получателя дарения к дарящему, которая определяет налоговый класс и сумму от наследства или от дарственной, которая освобождена от налога:

НАЛОГОВЫЙ КЛАСС СТЕПЕНЬ РОДСТВА СУММА, ОСВОБОЖДАЕМАЯ ОТ НАЛОГА
I СУПРУГИ 500.000 ЕВРО
ДЕТИ, ПРИЕМНЫЕ ДЕТИ, ДЕТИ УМЕРШИХ ДЕТЕЙ 400.000 ЕВРО
ВНУКИ 200.000 ЕВРО
РОДИТЕЛИ, ДЕДУШКИ И БАБУШКИ (В СЛУЧАЕ НАСЛЕДСТВА) 100.000
 II РОДИТЕЛИ, ДЕДУШКИ И БАБУШКИ В СЛУЧАЯХ ДАРЕНИЯ, СЁСТРЫ И БРАТЬЯ, ПЛЕМЯННИКИ И ПЛЕМЯННИЦЫ, ПРИЁМНЫЕ РОДИТЕЛИ, РАЗВЕДЁННЫЕ СУПРУГИ 20.000
 III ПРОЧИЕ (ТЁТИ, ДЯДИ И ТД.) 20.000

В случае ограниченной налоговой ответственности освобождение составляет только 2.000 евро.

Определённый налоговый класс и сумма дарственной влияют на ставку налога:

Стоимость дарения I налоговый класс II налоговый класс III налоговый класс
75.000 евро 7% 15% 30%
300.000 евро 11% 20% 30%
600.000 евро 15% 25% 30%
6.000.000 евро 19% 30% 30%

Например: А. дарит двухквартирный дом (1.000.000 евро) его сыну Б. на 60% и его сожительнице С. на 40%. Б. попадает под налоговый класс I, С. под III класс.

Б С
Доля дарения 600.000 евро 400.000 евро
Освобождение от налогов 400.000 евро 20.000 евро
Налогооблагаемая сумма 200.000 евро 380.000 евро
Ставка налога 11 % 30 %
Налог 22.000 евро 114.000 евро

Важно учесть, что дарения от одного и того же лица в течение периода 10 лет суммируются, для исчисления уже исчерпанной суммы освобождения и налоговой ставки.

Дарение объектов недвижимости, как правило, освобождено от налога на передачу недвижимости (Grunderwerbsteuer), который составляет в Берлине и Бранденбурге 5% от фактической стоимости участка. Исключение составляют случаи смешанного дарения, когда передача недвижимости осуществляется на условиях частичного дарения и частичной продажи. Спекулятивный налог при дарении также не возникает.

Комментарии(0)

Оставить комментарий