Часто возникает вопрос дарения объектов недвижимости близким при жизни для облегчения сложных бюрократических процедур, оформления или распределения наследства. В подобных случаях рекомендуется заранее определить, возникает ли дополнительное налогообложение и в каком размере.
Дарение подлежит в Германии налогу на дарение (или на наследование) в соответствии с § 1 ErbStG. Налог возникает, если дарящий или получатель дарения в момент дарения проживает в Германии постоянно или проводит в Германии большую часть времени (неограниченная налоговая ответственность). Также налог возникает, если дарящий или получатель дарения проживает за пределами Германии менее 5 лет, но имеет немецкое гражданство. Дарение недвижимости, находящейся на территории Германии, подлежит немецкому налогу независимо от места проживания её владельца или получателя дарения (ограниченная налоговая ответственность).
Пример: А. проживает за пределами Германии. Он планирует подарить его дочери Д., которая также проживает за пределами Германии, участок в Мюнхене и участок в Люксембурге. Д. имеет ограниченную налоговую ответственность в Германии. Немецкому налогообложению подлежит дарение недвижимости в Мюнхене.
Для определения налоговой базы законодательство предусматривает специальные методы оценки объектов недвижимости в зависимости от факта их застройки и типа пользования. Квартиры/кондоминиумы, одноквартирные и двухквартирные дома, находящиеся на территории Германии, оцениваются в первую очередь методом сравнения цен.
Этот метод учитывает сравнительные цены объектов недвижимости, которые подобны подаренному объекту. Основой является база данных, предоставленная специальным строительным комитетом экспертизы. В некоторых случаях налоговые органы могут использовать их собственную базу данных для определения налоговой стоимости. Если сравнительные данные невозможны, то оценка проводится в рамках специальной экспертизы.
Если подобные объекты сданы в аренду, то их стоимость на 10% освобождена от налога. Простой квартиры во время смены арендаторов или ремонта не влияет на освобождение от налога.
Например: А. дарит своей подруге квартиру в Берлине, которая сдана в аренду. Налоговая стоимость квартиры определенна на 100.000,00 евро. Так как квартира сдана в аренду, то налоговая база составляет (100.000 евро – 10.000 евро =) 90.000 евро.
Само налоговое бремя зависит от степени родства получателя дарения к дарящему, которая определяет налоговый класс и сумму от наследства или от дарственной, которая освобождена от налога:
| НАЛОГОВЫЙ КЛАСС | СТЕПЕНЬ РОДСТВА | СУММА, ОСВОБОЖДАЕМАЯ ОТ НАЛОГА, ЕВРО |
|---|---|---|
| I | СУПРУГИ | 500.000 |
| ДЕТИ, ПРИЕМНЫЕ ДЕТИ, ДЕТИ УМЕРШИХ ДЕТЕЙ | 400.000 | |
| ВНУКИ | 200.000 | |
| РОДИТЕЛИ, ДЕДУШКИ И БАБУШКИ (В СЛУЧАЕ НАСЛЕДСТВА) | 100.000 | |
| II | РОДИТЕЛИ, ДЕДУШКИ И БАБУШКИ В СЛУЧАЯХ ДАРЕНИЯ, СЁСТРЫ И БРАТЬЯ, ПЛЕМЯННИКИ И ПЛЕМЯННИЦЫ, ПРИЁМНЫЕ РОДИТЕЛИ, РАЗВЕДЁННЫЕ СУПРУГИ | 20.000 |
| III | ПРОЧИЕ (ТЁТИ, ДЯДИ И ТД.) | 20.000 |
В случае ограниченной налоговой ответственности освобождение составляет только 2.000 евро.
Определённый налоговый класс и сумма дарственной влияют на ставку налога:
| Стоимость дарения | I налоговый класс | II налоговый класс | III налоговый класс |
|---|---|---|---|
| 75.000 евро | 7% | 15% | 30% |
| 300.000 евро | 11% | 20% | 30% |
| 600.000 евро | 15% | 25% | 30% |
| 6.000.000 евро | 19% | 30% | 30% |
| … | … | … | … |
Например: А. дарит двухквартирный дом (1.000.000 евро) его сыну Б. на 60% и его сожительнице С. на 40%. Б. попадает под налоговый класс I, С. под III класс.
| Б | С | |
|---|---|---|
| Доля дарения | 600.000 евро | 400.000 евро |
| Освобождение от налогов | 400.000 евро | 20.000 евро |
| Налогооблагаемая сумма | 200.000 евро | 380.000 евро |
| Ставка налога | 11 % | 30 % |
| Налог | 22.000 евро | 114.000 евро |
Важно учесть, что дарения от одного и того же лица в течение периода 10 лет суммируются, для исчисления уже исчерпанной суммы освобождения и налоговой ставки.
Дарение объектов недвижимости, как правило, освобождено от налога на передачу недвижимости (Grunderwerbsteuer), который составляет в Берлине и Бранденбурге 5% от фактической стоимости участка. Исключение составляют случаи смешанного дарения, когда передача недвижимости осуществляется на условиях частичного дарения и частичной продажи. Спекулятивный налог при дарении также не возникает.